卖鹤岗房产给外国人?别指望了!他们在抄底这里!

▲上图来自电视剧《闯关东》

有人的地方才有江湖。
——《笑傲江湖》任我行

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鹤岗房子白菜价?便宜卖了?

这几天,被鹤岗市300元每平米的房价刷屏了,房价跌到白菜价都无人问津。
尽管是网上流传,但鹤岗房价下跌确实是一个不争的事实。图片来源:吉屋网
像鹤岗这样的资源衰退型城市在蒸蒸日上时为了城市发展而扩张出的郊区往往会在城市衰落时最先垮掉。
也就有完善配套的市中心还能多撑一段时间。图片来源:58同城
正如如今的鹤岗,郊区的房价的确是网传的“白菜价”,除此之外那些六七层没有电梯的老破小也是最先贬值的,而市中心的房价基本上在两千多。
看到一篇奇文要把鹤岗卖给外国人,也有粉丝跑来问我,这算不算洼地,能不能抄底?
我想说的是,你以为外国人会来扫楼?他们并不会,也做不到。

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外国人为啥不会买鹤岗?

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外国人也限购

你指望外国人来扫楼?怕是想多了!
外国人在中国买房也限购,看看国家的规定就知道了:
1、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。

2、在境内没有设立分支、代表机构的境外机构不得购买商品房。
3、港澳台地区居民和华侨因生活需要,可在境内限购一定面积的自住商品房。
4、对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。
简单来说,境外人士想要在中国买房,至少要符合3个标准:

(1)在中国境内居住满一年;
(2)在中国境内没有第二套房产;
(3)所购房产仅用于自用自住。

只能用于自住而不能用于投资的住宅,外国人为什么不去考虑北上深等一线大城市却选一个五线小城市呢?
更何况,投住分离的概念,外国人比我们清楚的多!

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去产能下煤都陨落

鹤岗房产市场无论是住房供应端还是购买需求端都问题重重。
经济衰退,人口持续流失,房子也就供大于求,房子变白菜价是必然的。鹤岗其实就是一个距佳木斯60公里的五线小县城
鹤岗市常住人口101万,其中市区人口61.7万,且近年来人口一直呈下降趋势。
自2001年的111.26万人后一路走低,降至2017年的100.95万人,20年间减少10万人,人口流失极其严重。数据来源:黑龙江省统计年鉴
另外,鹤岗的人口老龄化也很严重,2017年60岁以上人口占比22.4%,比全国平均水平还要高出4.5%。拥有“黑金资源”的鹤岗,在煤炭产业的黄金十年里,发展还是不错的。
可惜,登高必跌重,伴随着煤炭经济的衰落和国家的去产能政策,鹤岗也开始萎靡不振,经济不断衰落。
而自2012年下半年随着煤炭市场价格持续走低,鹤岗经济呈断崖式下降,甚至在2013年呈现负增长,增速降至-9.5%,比全省低21.8%。数据来源:2018年黑龙江省统计年鉴
2018年,鹤岗作为黑龙江经济发展垫底的三个城市之一,经济负增长为,在经济萎靡的黑龙江都能排倒数,可想鹤岗的经济是有多差。所有资源型城市都面临一个问题,就是资源枯竭,如果不转型,就会面临人口流失问题。


更何况鹤岗区位不好,煤炭储量也不高。
经济也就呈“断崖式增长”了,经济就开始萧条,就业机会就变少。
没有就业,年轻人就留不住,孩子也就留不住,而现在中、老年人也开始留不住了。图为黑龙江省2014—2017年各市小学生人数变动(鹤岗倒数第一)
得益于东北老工业发展的福利,现在东北退休的老年人是有不错的退休金。
现在东北的老人越来越发现,到南方旅居也是不错的选择,所以海南不乏东北老人的身影。东北人的第二故乡——海南?
在这样的情况下,鹤岗还盲目的扩建,如今来看,鹤西新城纯粹就是浪费。
城市衰退后,依附于城市之上的房产自然也会相对应的贬值。
如今,鹤岗正陷入一个闭环的死循环:

满大街都是老人,年轻人借上学工作的机会都去了外地,剩下那点人口怎么支撑房价?
资源型城市,除了矿山就业,其他也就当公务员好点,毕竟送车发房;
早年计划生育都是独生子女,现在孩子大了,去外地工作上学,父母将来也得到孩子身边,孩子在哪就业就在哪买房;

为什么年轻人都不愿意回鹤岗?因为没有发展,看不到就业前景。

对于鹤岗而言,购入房产无疑是购入一个日渐贬值的物品。
送外国人估计他能接受,但这样的房子真送给他,他会住吗?

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外资都在抄底什么?

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除了A股,外资还抄底什么?

从去年底到今年,外资在中国疯狂扫货。

因为外资买不了住宅, 所以他们只能买商业地产。自年初传出的外资在加速进入A股市场以外,外资在中国商业地产市场也是挥金如土。
据世邦魏理仕统计,2018年,外资在中国商业地产投资激增62%,规模达到780亿。
数据来源:CBRE
从交易占比来看,2018年,外资买家的交易数量和金额占比分比为40%和45%,相较于去年表现出明显的拉高态势。
而2018年中国商业地产其实行情并不是太好,外资选择此大笔买入商业地产,真是艺高人胆大,这低位买入的操作思路一般人也没这个胆量!
进入2019年,外资的涌入趋势不但没有减弱,反而加速抄底。

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北京、上海最受热捧

外资抄底最多的是上海。

1、2019年1月,凯德斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积;
2、2019年1月,基汇资本整体收购闵行吴中路上海万象城4栋写字楼;
3、2019年3月,美国黑石斥资约100亿人民币收购浦东张江长泰广场;
4、2019年3月,新加坡吉宝斥资约46亿人民币收购虹口北外滩一方大厦;
5、2019年4月,加拿大Brookfield20亿美元收购上海绿地黄浦滨江项目公司100%股权;

可见,上海仍是最受外资认可的中国国际化程度最高的城市。数据来源:世邦魏理仕
其次,外资进入最多的是北京。
据戴德梁行研究报告显示,2018年—2019年一季度,外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10宗,累计交易金额超过250亿元。
包括安联保险、领展、AEW、Partners Group在内的众多外资机构纷纷布局北京市场。

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为什么肯定是抄底?因为它入场了!

为什么我这么肯定外资是来抄底呢?因为它——黑石集团!

黑石集团堪称全球私募之王!
截至2018年年底,黑石集团管理资产规模已达4722亿美元。
而房地产基金的资产规模也已经超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。数据来源:2018年黑石年报
投入最多的黑石可以说是跑步入场!图片来源:投中网
PE收楼这门生意上,黑石无疑是这方面的鼻祖,它也是在这门生意上面赚得最盆满钵满的顶级PE之一。
因此,连外资都开始抄底的城市,就是一个信号:中国一线大城市长期看好。▲上图来自电视剧《闯关东》
随着全面放开大城市落户限制文件的出台,大中城市逐渐放开落户限制,对人才的吸引力进一步加强。
但这对像鹤岗一样的小城市来说却是个噩梦,吸引不来人才,没有政策优势就以为经济是没有增长的空间的,城市也无未来可期。
影响房价的核心因素是人口和经济,随着人口的大幅流出和就业岗位的萎缩,还会有很多鹤岗这样的城市出现。
别跟我提泡沫!泡沫更多的是像鹤岗这些人口流失没有产业的三四五六线城市!
中国一线大城市的房价依旧长期看好!

经济中下水平,产业单一、留不住人才的城市,房价自然也就是白菜价。
别再想着让外国人买鹤岗了!
毕竟,有人的地方才有江湖!

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